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千億雅居樂走下神壇!誰還能成為穩健房企的樣板?

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      北京時間3月20日消息,據報道,波音在現金消耗嚴重的情況下考慮削減股息和裁員。全球疫情蔓延令因737 MAX禁飛而艱難度日的波音處境靠譜的投資公司哪家好_58投融資|www.58trz.com雪上加霜。

&n衛輝項目融資_58投融資|www.58trz.combsp;     撰文|蜜姐&編輯|楚琦中醫藥項目資金管理_58投融資|www.58trz.com       昨天(12月12日),雅居樂集團控股有限公司(以下簡稱雅居樂)發布公告稱,其間接非全資附屬公司雅生活,以不超過5億元人民幣金額收購新中民物業60%股權。這筆收購的成交金額應該說不算高,之所以還是引起了媒體的關注,在于雅居樂繼續在“買買貸款需要擔保公司嗎_58投融資|www.58trz.com買”和借錢的道路上奔走。雅居樂曾經被認為是我國穩健房企的樣板,如今似乎難保這頂皇冠了。

      01   &nbs北京投資公司聯系方式_58投融資|www.58trz.comp;   據雅居樂2019年的中報披露,截止2019年6月30日,集團總借款為935.67億元。而上半年,雅居樂的營業額為271.14億元。  737     MAX的停飛停產令波音未來兩年的現金流遠低于此前預期,信貸狀況比也會比此前預計的更加嚴重。其中,優先票據為648.67億元;境內公司債券為150.01億元;商業物業資產支持證券及資產支持證券為136.99億元。

雅居樂的銀行借款及其他借款一年之內到期金額為30.547億元;超過1年及于2年內到期的金額為13.739億元。而2019年上半年,雅居樂的凈利潤為58.94億元,毛利較去年同期大跌31.6%。而當前新冠疫情使全球客運削減,更多航空公司可能延遲付款,這更進一步加劇了波音現金流的緊張。評級機構標普因此近日下調了對波音的評級,從“A”連降兩個子級至“BBB”,離垃圾債評級“BBB-”僅一步之遙。  此外,波音五年期信用違約互換還暗示,短期內波音破產的概率高于30%。  波音公司周二呼吁,美國政府向陷入困境的美國航空航天制造業提供600億美元援助,該行業正因為新冠病毒疫情面臨巨額損失。翻看雅居樂的公告,會發現這樣一些借錢、還錢的信息。  截至發稿,波音股價下跌近3%,現報99.11美元,市值僅剩不到600億美元。  波音股價今年累跌約70%,已抹去了該公司前首席執行官丹尼斯-穆倫伯格(Dennis     Muilenburg)任職期間(2015年7月至2019年12月)的所有漲幅。  在穆倫伯格任期內,波音股價上漲了136%以上。比如,11月19日,雅居樂發行2億美元的優先永續債(見今日詞匯);而大概一個多月前,它才發行了5億美元的優先永續債。       圖片來源|雅居樂公告永續債是一個很有意思的借錢方式。一方面,它又被稱為無期債券,指沒有明確到期日,或期限非常長,持有人可以按期取得利息,但不能要求清償本金。去年3月1日,波音股價創下了歷史新高,達446美元。。當然,買這種債券的機構也不是傻子,永續債的利息是較高的,而借錢的人想要延期也得支付利息,也得按約定多給錢的。另一方面,它的精妙之處在于,按規定企業可以在允許范圍內將其放在資產負債表的權益類,而非負債類!這樣一來,資產負債率就快速神奇的降低了。比如,雅居樂2019年的中報就有這樣666的操作。       圖片來源|雅居樂2019年中報相比2018年上半年,今年上半年雅居樂的永續債增加了約48億多元,為131.47億元,放在權益類,占總權益的比例高達20.55%。而這么好的借錢方式,當然不會少用。早在今年5月,雅居樂就發行了6億美元優先永續債;10天之內,再次發布公告,發行額外10億美元優先永續債。而在發這6億美債前14天,雅居樂發布公告,其首席財務官因家庭原因辭職。然而,好借的錢也燙手。024年前,雅居樂就曾被“燙”過。借美債就得面臨匯率的問題。

彼時,雅居樂發布一條盈利警告的信息,重點是預期2015年股東應占溢利與2014年相比可能大降70%。給出的解釋為:“皆因本公司之收入全部為人民幣,而相當部分的借貸為美元及港幣”,因當年人民幣貶值,凈匯兌損失預估達11億元!不過,有風險,債還得發,畢竟要還錢、要拿地。5月發債、10月發債,而6月、10月,也在回購債券,不知是否為借新還舊,但時間確實都很接近。今年10月,雅居樂贖回了2021年到期的非公開境內公司債券,之后又將這些債券進行了轉售;6月發布公告,贖回本金總額7億美元的次級永久資本證券,加上利息共支付了約7.36億美元。最近兩三年,“房住不炒”喊得震天響,樓市調控之下,房企的日子不過好,裁員、減薪、賣項目、倒閉,都已眾所周知。然而同樣是曾經的華南五虎,別人都在五千億俱樂部玩耍了,不知道是否因為不甘心,雅居樂追隨的腳步在加快。2018年,雅居樂的銷售額首次突破千億大關;同年,旗下雅生活在我國香港聯交所上市,主要業務為住宅物業服務、高端商寫資產管理、公共物業服務、社區商業等。雅生活最近兩年走的是買買買路線。2018年,收購南京紫竹物業51%股份,收購京基住宅物業100%股份;今年收購青島華仁物業89.6643%股權,收購哈爾濱景陽物業60%股權,收購廣州粵華物業、蘭州城關物業各51%股權;以及收購新中民物業60%股權。

今年9月,因收購中民物業的消息,雅生活的股價是一路攀升。

10月,綠地控股(600606,股吧)旗下綠地金融海外投資集團有限公司隨即拋售了雅生活5000萬股股票,套現約10億多港元。11月,摩根士丹利減持雅生活547.9萬股……而雅居樂也在買買買。

當別的房企甚至喊出暫緩拿地的時候,雅居樂卻沒有在怕的,高溢價也照樣拿地。比如,今年上半年,雅居樂在短短二十來天,花了近60億拿地,引發了輿論的關注。之后,6月雅居樂以31.8億元的大手筆,擊敗綠城、首開+金地+保利、萬科等14家企業及聯合體,拿下北京亦莊一宗地,這塊地的成交樓面價為39625元/平方米,溢價率高達41.33%。

此外,它在成都溫江拿下的地塊,溢價率也高達55.3%;以及在昆山市淀山湖拿下的一宗宅地,擔保公司不退押金起訴_58投融資|www.58trz.com溢價率達23.32%……03相比其他成立幾年就搞到上市,狂飆猛進式的房企,曾經的雅居樂可以說頗為另類。成立于1992年的雅居樂,從廣東中山起家,此前步伐較為穩健。

在創辦近13年后的2005年,雅居樂地產控股有限公司在我國香港聯交所掛牌上市。因倚重廣東、香港等地區的項目,彼時,風頭正勁的雅居樂,與如今的宇宙房企碧桂園、恒大、富力、合生創展,被業內譽為“華南五虎”。直到2006年,雅居樂才加入搶占全國市場的隊伍,開始布局長三角。而成立23年后的2015年,雅居樂才開始涉及多元化發展,建立了雅生活和環保集團,以及地產板塊全球布局,重倉馬來西亞。更早洞悉房企制勝法寶“高周轉”的兄弟房企們,把這一大殺器玩得很溜,當初的華南五虎也拉開了巨大的差距。面對曾經一起站在聚光燈下的兄弟把自己甩出老遠,以穩健自豪的雅居樂,似乎也“幡然醒悟”,邁起了大步。據財報披露,雅居樂2016年的凈負債率為49.1%,比2015年同期減少了14.9個百分點;到2017年這一數據為71.4%,同比增長22.3個百分點;2018年凈負債率繼續增長,為79.1%;2019年中報顯示,凈負債率繼續攀升,為81.3%。       圖片來源|雅居樂2019年中報負債率的變化,背后是砸錢買買買和借更多的錢,拿地、還債,然后毛利率卻在快速下滑,現金在減少。

今年年底的重要會議以及為明年的樓市定調(詳見杠桿游戲文章《今天,最高層定調2020!樓市沒戲》),即便近期各大城市的搶人大戰,有某些放松購房的限制,“一城一策”可以,但越線不行。比如,張家港就出現了松綁樓市“一日游”,立馬叫停了。

這樣的大背景下,逆風而行,是否真的安全?還是希望那些穩健房企的樣板能多多出現,而不是高周轉的追隨者更多。

幾乎這些高周轉的追隨者們,近兩年幾乎都出現了“質量門”,或在工地上、或者交房時、或在精裝房內。       親愛的蜜友們:學習送福利啦!如果您堅持用今日詞匯在留言區造句,連續堅持一周,前五名(如多人完成的,回答點贊前5名)將免費獲得:“新浪理財大學堂X杠桿游戲”推出的馮侖《人人都該懂的實用房產指南》——房產老司機手把手教你買房!       今日詞匯:永續債       永續債:又稱無期債券,指沒有明確到期日,或期限非常長的債券,持有人可以按期取得利息,但不能要求清償本金。發行人可以提前贖回或有權將到期日延期。       對投資人來說,永續債的債券利息一般相對較高,而風險小于普通股。

    本文首發于微信公眾號:閨蜜財經。

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